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[提要]隨著存量房時代到來，政策鼓勵加上租賃市場的巨大缺口，讓“風口”、“藍海”等字眼充斥著長租公寓市場。　　隨著存量房時代到來，政策鼓勵加上租賃市場的巨大缺口，讓“風口”、“藍海”等字眼充斥著長租公寓市場。目前，市場上的長租公寓主要分為集中式和分散式兩種，其中集中式的長租公寓除了中介、互聯網創業公司以外，由開發商自持的也越來越多。包括萬科、龍湖、石榴等房企均已公布了自己的長租公寓產品。　　但需要注意的是，長租公寓的租賃價格普遍高于周邊同戶型普通房源的價格，但即便如此，由于長租公寓帶來的生活體驗完全不同，加上可租賃房源總量較少，使得這種由開發商自持運營的長租公寓一經推出就一房難求。　　租金　　長租公寓租金價格接近寫字樓　　多年來，房地產市場重銷售輕租賃的習慣，讓房價與租金價格的背馳越來越大。有統計數據顯示，去年北京二手房的房價漲幅是達到了63.1%，而租賃市場漲幅僅有8.4%，到了2017年，房價的漲幅更是比租金漲幅高出36%，租售價格的巨大落差，導致越來越多的人開始考慮租房。　　恰逢此時，政府出臺了一系列鼓勵租賃的政策，就連開發商也積極投身到對于長租公寓的打造上，推出了多個自持的長租公寓項目。根據北京青年報記者的調查，這類長租公寓大多定位年輕群體，以白領或創業主為主，多位于交通便利的城區內，實際定價略高于周邊普通租賃房源。　　以萬科為例，今年推出的泊寓勁松店，其周邊精裝修的一居室租金約為4500~7000元/月，而泊寓的租金價格定在3800元~6000元/月，另外會有10%的服務費。考慮到普通租賃房源的一居室多為60平方米大開間，而泊寓戶型主打20-30平方米loft，長租公寓的實際租金價格仍略高于普通租房。　　對于公寓租金如何定價，業內人士表示，定價一般是周邊的主臥和獨立開間之間的價格，公寓租金定價最大的困擾在于，租金定高了，市場難以接受；租金低了，成本很難收回。　　上周，龍湖也在酒仙橋推出了旗下的長租公寓品牌冠寓，據北青報記者調研了解，酒仙橋冠寓共計有500余套可租賃房源，全部是帶有獨立衛生間的一居室，戶型從20平方米到30平方米不等。根據冠寓工作人員的介紹，租金價格根據朝向和面積的不同，從4500元/套/月到6000元/套/月不等，最少租賃周期為三個月。　　如此算下來，一套帶有兩個窗戶的30平方米一居室，租金價格約為6000元，合計下來達到了6.66元/平方米/天。幾乎相當于望京寫字樓的租金價格。數據顯示，包括望京、豐臺科技園周邊、麗澤商圈的寫字樓租金為5至8元/平方米/天。　　相比之下，普通租房的平均單價要少很多，例如酒仙橋周邊的60平方米大一居，在中介掛牌的價格約為6500元/套/月，合計下來約為3.6元/平方米/天。　　對此，有業內人士也認為，“長租公寓提供的精細化服務，如管家服務、免費健身房等等，都是需要成本的，而這些往往也都是白領租客所看重的。”同時，他認為，長租公寓的整體租金較同類出租房屋高并不難理解，因為其主要面對的是注重租住體驗的年輕白領，他們有較強的租金承受能力。　　體驗　　附加值高長租公寓仍一房難求　　盡管長租公寓的租金普遍較周邊同類型房屋租金更高，但品牌長租公寓的出租率卻并沒有受租金影響，甚至出現一房難求的情況。　　去年底，石榴集團旗下的熊貓公寓北工大店開業，至今年5月，一期房源已經全部出租完畢。熊貓公寓負責人透露，第一個項目成功之后，石榴集團拿出通州百合灣自持房源支持熊貓公寓，至今也已經滿租。此種情況與萬科北京泊寓類似，據了解，萬科泊寓的舊宮店和勁松店也都已經是滿房狀態。　　龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石也透露，3月份開業的重慶和成都的冠寓項目，都是在兩個月之內達到了95%的出租率，此外，重慶還有一個店叫新壹城店，還沒有開，就已經全部租出去了；杭州有個西溪藍堡店，開業很短時間內迅速達到95%的出租率。雖然從租金來講，冠寓和周邊租賃房源相比有一個15%的溢價，但因為龍湖自身的品牌價值以及對產品的打造優勢，還是獲得了大批租客的信任。　　冠寓商業管理有限公司總經理王俊英對北青報記者表示，冠寓的租戶以青年為主，不同于普通租房，冠寓在龍湖內部叫做“CityHub”，就是商業、居住、辦公，還有一些其他的娛樂文化資源，是個小綜合體。這樣的產品其實是市場上普通租房所不具備的。在冠寓里專門有針對租戶免費的健身房、娛樂室、會客室等，高層用來居住，底層還有辦公空間和商業配套，能夠充分享受到生活的便捷。另外頂層天臺上還有派對空間，可以舉辦活動、天臺派對等。至于安全方面，還會做到24小時無死角服務，充分保障安全性。　　對于選擇普通租房還是長租公寓，租戶周先生就認為這是兩種完全不同的生活體驗，長租公寓的生活模式與他以往的租房經歷完全不同。　　“之前跟別人合租，最頭疼的就是碰到生活習慣和規律差異太大的租戶了。”外地來京工作的周先生目前在北京租房近5年了，先后搬了6次家。說起自己的租住經歷，周先生很是無奈，“有時候房東再漲漲房租、臨時賣掉房子，提著大包小包往外搬家，那種滋味不好受。”　　周先生告訴記者：“長租公寓的價格透明、私密性好，還有一些基本的管家服務，雖房屋面積較小、租金較高，但正常起居生活也足夠用了，而且能免去許多煩惱，節省時間成本。”　　王俊英也向北青報記者透露，普通租房時，出于租金和區位的考慮，往往租到一些老舊小區，房子貼滿了小廣告，設施陳舊，沒人打掃和管理。而長租公寓就不存在這些問題，甚至有客戶，專門租下一間房，改成工作室，雖然長租公寓的價格比市場略高，但是綜合對比環境和服務，這個溢價是可以接受的。　　找房難、額外的中介費、房源陳舊，管理落后等等，恐怕是大部分租戶必須要面對的租房痛點，而一些長租公寓無中介費、管家服務、免費提供公共娛樂空間等，很好地解決了這些痛點，這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。　　未來　　自持用地大多將成為長租公寓　　隨著更多租戶接受長租公寓的模式，開發商對于長租公寓也將由探索轉為大規模擴張。尤其是最近兩年出讓的開發商自持地塊，大多將被開發成長租公寓，進入租賃市場。　　韓石就在接受采訪時明確表示，自持地塊未來將被開發成龍湖的長租公寓。韓石透露，即將開業的酒仙橋冠寓是龍湖租來的輕資產產品，而從土地市場上獲取的自持住宅用地，則會被打造成重資產的冠寓。這類的長租公寓對于投資的回收周期，肯定與銷售型的物業是兩個邏輯，所以更看重未來。　　韓石補充道，最初龍湖對于長租公寓收入增長的計劃是到2020年，實現10億元的增長，但隨著國家關于租賃政策利好的出臺，我們也提升了戰略目標，希望到2020年能實現20億元的租金收入，并且將冠寓品牌做到行業前三甲。　　由于多個自持地塊在近兩年成功出讓，預計開發商的投入將明顯加大，長租公寓的擴張也將更加明顯。但長租公寓的擴張并不代表租金價格會有所松動。　　鏈家研究院院長楊現領就表示，住房租金價格主要取決于租戶的收入水平，租戶并不會因為政策的寬松與否而在租金上有較大的支出，并認為租金很難降低，將會保持穩定。　　來源：北京青年報　　編輯：chenhong

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