隨著住宅調控力度普遍升級 酒店式公寓再一次成為“政策避風港” “投資回報率”、“不限購不限貸”、“租售比高”等說辭也再一次充斥在營銷來電中。酒店式公寓產品在歷次調控期中成交表現究竟如何 其投資回報又是否值得信賴？以史為鑒。 我們以上海為例 對2010年以來酒店式公寓產品進行了梳理和分析。成交量走勢：交易規模增速快于住宅 短期調整中成交份額逆勢上揚自2010年以來 受限購、限貸政策持續升級、調整的影響 上海酒店式公寓成交規模增速明顯快于商品住宅。2015年全市酒店式公寓成交面積達到68.89萬平方米 相比2010年增長101% 比同期商品住宅規模增速快了46個百分點。從各年成交面積變化來看 酒店式公寓與行業大周期同步波動。2013年為近年成交峰值 全年成交酒店式公寓13090套 同比增長52%日本京都機加酒 共計92.78萬平方米 同比增加62%。2016年上海限購升級后 憑借“不限購”的優勢 酒店式公寓市場熱度顯著攀升 前9月酒店式公寓共成交68.02萬平方米 同比增長47% 成交金額170.35% 同比增長57% 依此趨勢來看 今年酒店式公寓成交量有望創下歷史新高。但在短期調整期中 酒店式公寓的成交份額往往不降反升 并且在限購、限貸等調控政策升級時 這一“需求替代”效應更加顯著。類似情況在近年來的市場短期調整中屢有出現 近如2016年二季度 受“3.25”限購升級影響 商品住宅成交量出現短期調整 但酒店式公寓產品成交量卻持續高位 期間市場成交份額由4%提高到了7%以上；遠如2011年上半年 受“國八條”、上海房價控制目標等政策出臺影響 普通住宅市場熱度明顯降溫 成交量較2010年下半年下滑37% 但酒店式公寓產品成交卻持續上漲 成交量較2010年下半年上漲17.5% 市場成交份額顯著攀升。成交價格：中長期漲幅較慢。 且漲跌波動大于住宅從價格指標來看 酒店式公寓價格增速明顯慢于商品住宅 原因不難理解 對于投資者而言 更高的稅費、貸款利率、使用費用等因素增加了交易成本；對于使用者來說 不能落戶、高密的房屋布局等限制也降低了產品的使用價值 以致其難以吸引更多的中產群體青睞 也就失去了推動均價上漲的最主要動力。CRIC統計數據顯示 2016年前三季度酒店式公寓成交均價為25043元/平方米 近六年成交價格復合增長率僅為3.7% 而同期商品住宅價格復合增長率高達8.9% 二者之間相差5.2個百分點。近三年來 商品住宅和酒店式公寓的價格差異越來越大 2013年 兩類產品之間的均價價差為1317元/平方米 而到今年 兩類產品之間的均價價差已經達到了12251元/平方米。聯系市場周期來看日本東京機加酒旅遊" 酒店式公寓產品價格也更容易出現波動。 如在市場熱度降溫的2012、2014年 酒店式公寓產品成交均價都出現了同比下滑 而商品住宅成交均價卻能依舊保持穩定。究其原因還是酒店式公寓的購房群體以投資性需求為主 市場景氣變動帶來的影響也更為明顯。成交結構：200萬元以下產品成交最多 600萬-800萬元產品交易量上漲隨著2016年上海房價的快速上漲 大批總價在100萬元以下的酒店式公寓成交總價躍入了100萬-200萬元區間。但對比來看 還是600萬元以上產品成交面積增長更快 2016年前三季度同比增速達到了296% 遠遠高于200萬元以下產品36%的同比增速。具體來看 100萬-200萬元總價段產品成交規模最大 據CRIC統計共成交3631套 成交份額躍居各總價段首位 達到全市成交總套數的40.7%。100萬元以下產品成交占比其次 交易套數占全市總量的31.7% 共計2823套。600萬-800萬元總價段產品成交增幅最高 前三季度該類產品成交面積達到6.27萬平方米 同比增長566% 成交套數386套 同比增長523%。800萬元以上產品成交量也出現快速上漲日本東京機加酒住宿 前三季度成交套數達到132套 同比上漲97%。2016年酒店式公寓產品呈現“兩頭熱、中間涼”的局面。低總價段產品絕對交易量大幅增長 高總價段產品同比大幅攀升 而本應作為房價上漲主力的200萬-400萬元總價段產品卻表現平平 無論是按絕對增量還是同比增幅比較 市場熱度均不及其他兩類產品。在今年的前三季度高熱的市場背景下 中檔產品仍然只落得了“不溫不火”的局面。區域分布：外郊環區域市場份額近七成 中心區均價不輸住宅分區域來看 2016年前三季度 酒店式公寓成交主要集中在在青浦、嘉定、普陀、松江、寶山等5區 按成交面積計算 5區成交量占到全市總量的71%。其中青浦區成交規模最大 前三季度成交面積達到13.2萬平方米 同比上漲131% 成交套數1651套 同比增長116% 成交金額22.17億元 同比增加129%。值得注意的是 青浦、嘉定、松江、寶山均是傳統意義上的非中心區域 成交均價都低于全市平均；而普陀則是上海市區的“價格洼地” 其真如板塊近年房價水平和增速明顯不及其他三大城市副中心。從價格指標來看 靜安區成交均價達到83747元/平方米 依舊高居首位；新并入靜安的原閘北區位列第二 成交均價也超過了5萬元/平方米。普陀區年內成交均價暴漲40% 但成交依舊不到4萬元/平方米 在“浦西七區”中僅高于楊浦和虹口。金山區成交均價最低 僅為10545元/平方米 不到全市同類項目成交均價的一半。由于酒店式公寓成交量較小 單項目推盤對各區成交量變動影響較大 各區域成交規模波動也較為劇烈。具體來看 今年普陀、寶山等區成交顯著增長 前三季度成交面積分別同比增長367%和217% 成交金額增幅達到了555%和222% 普陀高尚領域行政公館、寶山卓越商務中心等項目均在年內取得了理想的銷售業績。浦東、楊浦等區成交量則出現明顯下滑 前三季度浦東成交面積為4.15萬平方米 同比下降22% 在各區成交面積排名中僅位列第七。前景展望：成交規模仍有擴容空間 投資回報或并不盡人意上海酒店式公寓市場成交規模將進一步擴容 判斷依據主要來自于以下三方面：首先 來自一手住宅市場的競爭正在減弱 近年來上海住宅類產品供應持續收緊 商品住宅市場高端化的現象愈發顯著 普通商品住宅與酒店式公寓之間的產品定位差距正在迅速拉開 近年來住宅與酒店式公寓價差的拉大即是鐵證。其次 限貸、限購政策助推需求轉移 在失去購房資格之后 將會有更多的投資性需求把目光轉向酒店式公寓市場。最后 產品供應渠道或進一步擴大 為支持建立多層次的住房消費市場 今年國務院發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》明確指出 允許將商業用房的實際用途改變為居住 允許將商業用房等按規定改建為租賃住房 并鼓勵發展住房租賃業務 這些舉措都將進一步增加酒店式公寓產品的有效供應。但受制于購房者對產品固有認知、以及交易稅費高昂的制度壁壘 導致此類產品流通能力差 因此價格漲幅不會比肩傳統住宅。投資者也需警惕波動性風險。大部分產品成交依賴投資性需求 此類購房群體對市場的價格波動更為敏感 歷史數據已經證明 一旦房地產市場景氣深度回落、住宅市場價格出現滯漲 酒店式公寓成交價格往往會先一步下跌。 |
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