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　　　又一個新的風口刮起了大風。　　過去一年，大型房產商、連鎖酒店機構、房產中介、創業公司等紛紛斥巨資布局長租公寓市場。如今，風投機構也來“湊熱鬧”。　　近日，美國華平投資通過其控制的境內實體領投了V領地（資料、團購、論壇）青年社區（下稱V領地）2億美元的A輪股權融資。長租公寓巨大的市場發展空間，是各路資本爭相掘金的最大驅動力。　　據東方證券研究報告顯示，當前中國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元，預計至2030年，中國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將超過4.2萬億元。　　“資本涌入導致競爭加劇，目前長租公寓市場的項目爭奪戰日益激烈，有些平臺為了擴大業務布局不惜賠本賺吆喝。”一家長租公寓運營機構負責人對21世紀經濟報道記者表示，若各路資本找不到差異化發展空間，整個產業容易陷入燒錢與租金價格戰的困局。　　不同類型資本“對號入座”　　美日長租公寓市場主要有三種業態，分別是自持集中型、自持分散型、托管型，目前各個業態都有其代表性企業，分別是美國AVALONBAY（AVB，自持集中型）、美國AMERICANHOMES4RENT（AMH，自持分散型）、日本大東建托（DAITO，托管型）。　　其中，盈利能力最強的是自持集中型的AVB，稅前利潤率為29%。它通過自持物業，能獲得物業升值與租金的雙重收入；托管型（通過承租物業改造成長租公寓出租，賺取租金差）的日本大東建托其次，純租賃業務稅前利潤約在3.6%-5%之間；自持分散型（通過收購各地中小業主租房進行出租獲利）的AMH由于管理運營成本較高，稅前利潤保持在1%-3%。　　“國內不同類型資本以此對號入座，尋找符合自身的業務發展模式。”上述長租公寓運營機構負責人指出，比如萬科、碧桂園等大型地產商，主要采取自持集中型模式，自主投資建設長租公寓出租。部分資金實力較強的房產中介則利用房源信息優勢，采取自持分散型模式。創業公司與連鎖酒店機構則以托管型為主。　　“由于自持模式需要大量資金，屬于重資產模式且準入門檻較高，因此新近入場的大量機構更青睞輕資產模式，即托管型。”上述負責人坦言，在上海等一線城市交通便利的中外環地段，只要有開發商打算出租100-200套房間的物業，就會吸引創業公司、連鎖酒店等各類資本爭相搶租，租金費用比行業平均水準高出20%以上。　　V領地副總裁侯淼斌表示，很多市中心地段的開發商在租金談判環節相當強勢，因為他們不愁“租不出去”。為此V領地等機構轉而在上海等長三角城市拓展多個大體量社區型長租公寓業務（房間數超過1500套）。　　在侯淼斌看來，這既能有效降低物業成本，比如個別大體量長租公寓的租金占比（針對物業開發商）約在50%，低于行業平均水準15個百分點，因此機構可以在確保20%租金差收益的情況下，向C端用戶提供更低的租金報價；另一方面，大體量長租公寓有助于降低單位運營成本，如V領地每年運營成本降低10%-15%。　　不過，大體量社區化公寓如何吸引用戶入駐，確保低空置率實現盈虧平衡，仍是不小挑戰。　　侯淼斌對此表示，目前行業有一個不成文的慣例，即大體量長租公寓開業后會有4-6個月的爬坡期，一旦過了爬坡期，整個長租公寓租房率會相對穩定，就能大致判斷項目能否實現盈虧平衡。　　“目前我們多數項目出租率約在92%-95%，在行業算是較高水準。”侯淼斌說。　　為了進一步提高運營回報率，社區化公寓機構也在考量用募資資金拓展“輕重并舉”的業務模式，一方面將現有大社區長租公寓運營模式復制到更多城市，快速擴大業務規模；一方面考慮投資建設個別長租公寓，獲取物業升值與租金收入的雙重收益。　　“一個重資產項目的資金投入，可以運營多個輕資產托管式項目，如何權衡其中的運營風險與投資回報，還需深入考量。”侯淼斌認為。　　租金開支仍有提升空間　　各路資本涌入長租公寓市場，主要是看好中國租金收入占比還有很大的提升空間。　　華菁證券地產行業首席分析師周雅婷此前發布的報告顯示，2016年中國租金開支占收入的比重為19%，而美國的平均水準是35%，這意味著隨著國內房產租賃市場的持續火熱，租金方面的開支還有逾10個百分點的提升空間。　　“如何讓用戶愿意接受更高的租金開支，是長租公寓運營方面臨的最大挑戰。”上述國內長租公寓運營機構負責人指出。當前在中國市場，由專業機構負責管理的長租公寓占比僅7%-8%，遠低于美國70%的比重，其結果是國內長租公寓多以小業主出租房屋為主，設施不齊全、房型過大、租金過高等問題層出不窮，甚至帶來群居等安全隱患，限制了長租公寓服務品質提升與租金上漲空間。　　而資本涌入長租公寓的另一大驅動力是，以收購或承租等方式整合大量小業主出租房屋或中小型長租公寓物業，推動公寓服務標準化、專業化與機構化運作，提升用戶體驗同時提高租金水準。　　能否提升租金水準，是眾多風投資本投資長租公寓運營機構的重要參考標準之一。風投機構退出有兩大途徑，一是通過REITS等資產證券化方式實現高估值退出，二是運作長租公寓企業上市。　　上述長租公寓機構負責人直言，當前國內長租公寓市場缺乏千億估值公司，A股市場唯一的地產服務類企業世聯行市值約160億元，因此各路資本涌入，目的是率先打造千億市值公司，為項目上市退出贏得優勢。

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